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大浪淘沙始见金 房住不炒意求稳--2023年房地产公司开发商态势研究与22年发展规划
 2022-02-22  作何解释:《房房产公司情况》2030年3期  

2021年是房地产市场跌宕起伏、极不平凡的一年。这一年,中国房地产市场经历了较大调整,但全年投资和销售规模仍再凯时kb88国际高。这一年,“三道红线”全面实施,“双集中”供地在22个重点城市推行,地方调控高频化、精准化,行业去杠杆持续推进,部分房企出现债务违约和流动性危机。央行第三季度例会定调“两维护”,政治局会议也提出促进房地产业良性循环,压力城市政策解绑稳预期,部分城市落地“限跌令”,房地产税试点进入实操阶段。2022年,在各方因素的影响下,预计房地产市场将在下行中逐步企稳,市场保持低速增长。

一、2021年房地产市场总结

(一)政策层面:房地产长效机制不断夯实

2021年是房地产行业的关键转折之年:“十四五”规划全面开启,中央延续“房住不炒”,“三道红线”政策效果愈发显现。与此同时,房地产企业融资受限,房地产行业也面临前所未有的压力,发展节奏整体放缓。

一季度,政策调控重点在金融端和土地端,房地产贷款全面实行集中度管理,重点城市土地供应实行“双集中”。与此同时,深圳成都等多个城市首次提出“二手房参考价”,引导价格预期,抑制投资需求。

二季度政策继续强化“房住不炒”定位,包括住建部前期频繁走访、约谈的热点城市在内,各地调控政策陆续落地,因城施策向着更加精细化的管控方向发展,主要从限购、限价以及限售等方面对前期政策进行升级。与此同时,首轮集中供地依然火爆。

三季度,随着调控政策和信贷环境的持续收紧,全国房地产市场开始转冷,市场形势愈加严峻,二轮集中土拍显著遇冷,底价成交常态化,部分头部房企陷入资金链断裂的困局。

凯时kb88国际度,为稳定市场预期,市场端、信贷端的调控政策开始适度调整。中央及各部委连续释放维稳信号,政治局会议首提促进房地产业良性循环,信贷环境边际改善,房企融资环境逐步转好,三轮土拍规则明显放松,国企、央企托底现象较为突出。同时19城落地“限跌令”,39城通过财税政策托市,提振购房者凯时kb88国际,稳定市场预期。

(二)新房市场:投资和销售规模再凯时kb88国际高,但增幅回落

1.开发投资同比增速连续收窄,全年同比增长4.4%

2021年上半年,受上年同期基数偏低影响,房地产开发投资增速较快,下半年开始,市场压力加大,各项指标持续收缩,凯时kb88国际度当季投资增速降至-7.7%。2021年全年,全国房地产开发投资147602亿元,比上年增长4.4%;比2019年增长11.7%,两年平均增长5.7%。其中,住宅投资111173亿元,比上年增长6.4%。商品住宅投资占房地产开发投资面积的比重为75.3%,比上年同期提高1.5个百分点。

分地区看,中部地区增速最快,完成投资31161亿元,增长8.2%,东北地区最慢,同比下跌0.8%。两年平均来看,各地区均保持平稳增长,仍是中部地区增长最快,平均增长6.3%,东部和西部地区次之,增长5.8%和5.2%,东北地区最慢,增长2.6%。从31个省市区来看,有16个省市区投资增速快于全国平均水平,其中湖北、新疆、甘肃增速位居前三位,重庆、陕西、广凯时kb88国际资增速相对较慢,回落至1%以内。

2.新开工面积累计同比降至负值

2021年,全国房屋新开工面积保持回落,新开工19.89亿平方米,同比下降11.4%。分地区看,东、中、西部地区新开工面积均出现负增长,仅东北地区保持低速增长。两年平均来看,各地区均出现下跌,其中西部地区跌幅较大,年均下跌10.7%。从31个省市区来看,有25个省市出现下降,其中北京、浙江、山西、广西、黑龙江等5个省市降幅超过20%,其余6个省市区保持增长。

3.商品房销售规模再凯时kb88国际高

2021年商品房销售增速也呈现出“高开低走”的特征,上半年市场热情高涨,一线及热点二线城市需求得到释放,下半年受调控政策影响,市场预期发生转变,销售增速陷入低迷。进入到10月份,政策端利好消息不断,中央政治局及中央经济工作会议定调房地产市场从平稳发展过渡为良性循环、健康发展,并支持合理购房需求,信贷端购房贷款额度增加,部分城市房贷利率下调,市场信息提振。

数据显示,2021年全国商品房销售面积179433万平方米,比上年增长1.9%;比2019年增长4.6%,两年平均增长2.3%。其中,住宅销售面积比上年增长1.1%,办公楼销售面积增长1.2%,商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额181930亿元,增长4.8%;比2019年增长13.9%,两年平均增长6.7%。这也是自2015年以来,全国商品房销售额连续7年增长。其中,住宅销售额比上年增长5.3%,办公楼销售额下降6.9%,商业营业用房销售额下降2.0%。

4.全国平均房价涨幅回落

房价涨幅继续回落。从全国商品房销售均价看(销售均价=商品房销售额/商品房销售面积,未考虑成交结构变化因素),2021年全国商品房均价为10139元/平方米,同比上涨2.8%,与上半年相比,房价回落346元/平米,涨幅回落6个百分点。

从四凯时kb88国际区看,地区间差异显著,东部地区房价最高、涨幅最快,平均房价为14105元/平方米,同比上涨5.1%,西部、东北地区平均房价小幅下跌,分别下降1.2%、4.2%。从31个省市看,有15个省市房价保持上涨,其中浙江平均房价涨幅最大,同比上涨14%,北京、海南、上海等省市涨幅超过5个百分点。有15个省市区平均房价同比出现下跌,黑龙江、甘肃、吉林、云南、青海的跌幅较为显著,分布于东北、西北、西南地区。

70个大中城市房价“先涨后跌”,总体走势平稳。2021年12月,有15个城市新建商品住宅销售价格环比上涨,5个城市持平,50个城市环比仍有下跌。这是环比上涨城市的个数自6月起持续下滑后的首次回升。分城市看,杭州领涨全国,环比上涨0.5%,湛江跌幅最大,超过1%。分城市级别看,一线城市“两降一升一持平”,深圳、广州分别下降0.1%和0.6%,上海上涨0.4%,北京保持不变。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市环比下降0.3%,降幅与上月相同。

(三)二手房市场:交易规模近5年首次出现负增长,价格涨幅回落

1.二手房成交量“先扬后抑”

2021年,二手房交易规模出现近5年来的首次同比下降,成交面积创7年新低,出现2015年以来的最低值。从走势来看,整体呈现“先扬后抑”态势。上半年,二手房市场需求积极释放,成交量处于历史同期相对高位,下半年,随着中央和地方调控政策不断加码以及信贷环境持续收紧,二手房市场活跃度快速回调,成交量持续回落。据贝壳研究院数据显示,2021年全国二手房成交金额约7万亿元,同比下降约6%;二手房成交套数约393万套,同比下降约9%,成交面积约3.6亿平方米,同比下降9%。2021年3月,50城二手房成交套数创2019年以来历史新高,4月起成交量持续下降,9月创2019年以来的历史单月最低值(除疫情和春节等特殊时点外),从峰值到谷底,累计降幅超过六成。

2.二手房价格走势低迷

2021年12月,从70个大中城市二手住宅销售价格来看,环比下跌的城市有63个,环比上涨城市有6个,1个城市保持持平。其中,下跌城市占比九成,上涨城市仅不到一成,包括:北京、昆明、上海、杭州、长沙、海口。

一线城市二手房价环比止跌回升。一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为上涨0.1%。具体看,一线城市“两升两降”,北京、上海分别上涨0.8%和0.4%,广州、深圳分别下跌0.3%和0.4%。其中,北京领涨全国,深圳在二手房市场中领跌一线城市,跌幅0.4%。二线城市环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市环比下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

从二手住宅同比价格来看,上涨的城市有43个,下跌的城市有26个。其中,一线城市二手房价同比继续上涨,涨幅为5.3%,比上月回落0.5个百分点。二线城市同比上涨1.5%,涨幅比上月回落0.5个百分点。三线城市同比由上月上涨0.5%转为持平。

(四)土地市场“量缩价升”

房地产开发企业土地购置意愿下降。2021年在调控趋严和金融环境趋紧的背景下,土地市场持续调控,“双集中”导致各城市推地节奏放缓,土地市场整体供需双降,基本平稳运行。全年来看,地产企业购置土地面积“先升后降”,尤其是下半年房企资金压力巨大,二、三轮集中土拍遇冷,底价成交常态化,国企、央企频频托底拿地。1-12月,房地产开发企业共购置土地21590万平方米,同比下降15.5%,成交价款达17756亿元,同比增长2.8%,土地平均购置价格为8224元/平方米,同比上涨21.6%。

全国土地招拍挂市场成交面积增速放缓,溢价率持续回落。从全凯时kb88国际营性用地招拍挂成交数据来看,2021年,招拍挂用地共成交86647宗,面积为28.77亿平方米,同比下降3.2%,成交价款为7.62万亿元,同比下降6.4%。其中,住宅类用地成交25461宗,8.17亿平方米,下降19.7%,成交价款为6万亿元,下降7%,住宅用地成交价款跌幅略大于全部用地。另据财政部有关数据,2021年全年,全国土地出让收入创下历史新高,为87051亿元,同比增长3.5%,涨幅和历年相比呈明显放缓态势。

土地溢价率平稳回落。二季度第一次集中供地,房企拿地积极,部分城市房企竞拍激烈,不乏地块竞拍时触顶或摇号,溢价率较高。6月份全部土地溢价率为12.8%,住宅类用地溢价率为14.6%。下半年第二、三批集中供地房企拿地积极性全面降低,出现大面积流拍。12月份当月全部用地溢价率为3.3%,住宅类用地溢价率为3.2%,均创2021年以来最低点。

二、2022年展望

(一)政策走向:政策“托而不举”,因城施策落实“三稳”

1.调控目标微调,整体定位不变

2021年12月,中央政治局会议提出,“促进房地产业良性循环和健康发展”,这与此前“促进房地产市场平稳发展”的提法相比,增加了“良性循环”关键词,表明未来政策更加关注房地产市场全链条的发展,调控政策偏紧的态势有所缓解。与此同时,“房住不炒”的定位仍将继续坚持,政策整体注重“托而不举”,不会出现大幅度放松。

2022年年初,全国住房和城乡建设工作会议部署了住建系统的八项年度重点工作,其中前两项均与房地产相关。会议强调,加强房地产市场调控,毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段,保持调控政策连续性稳定性,增强调控政策协调性精准性,继续稳妥实施房地产长效机制,坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险,持续整治规范房地产市场秩序。加强预期引导,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

2.住房金融有所回暖,个人按揭贷款投放加快

伴随着央行及有关监管部门对房地产市场融资环境、兼并重组和监管政策松动,房企信贷融资增速下行压力将有所缓和。截止2021年12月末,全国商业性房地产贷款余额为52.5万亿,占金融机构贷款余额比例的27.2%,占比较2021年9月末回升0.1个百分点;其贷款余额增速为7.9%,增速较2021年9月末回升0.3个百分点,一改此前连续三年余额增速放缓的特点。房企整体融资环境明显改善,对优质房企的开发贷也将恢复到合理增长的状态,更利于国企、央企及优质民企,但“问题”房企的资金周转压力仍然较大。

LPR下调有助居民住房需求释放。自2021年凯时kb88国际度开始,住房信贷政策边际改善,居民住房贷款利率开始趋降、个人按揭贷款增速有所回升、商业银行放款节奏有所加快,部分刚需和改善型需求正在逐步恢复。进入2022年,央行在1月下调了五年期贷款基准利率LPR,全国首套房平均房贷利率有望回落至5.31%,较2021年三季度末的5.46%累计下降15基点,整体房贷利率短期重新回到了下行通道中。按照“充分释放居民住房需求潜力”要求,预计2022年部分城市可能会小幅调降首套房房贷利率,个人按揭贷款投放力度将进一步加快,以支持房地产行业平稳健康发展。

3.保障房继续发力,步入快速实施阶段

2022年,住房保障体系将继续完善,尤其是租赁性住房供应明显加快,形成“高端有市场、低端有保障、租购并举”的住房制度,重点解决新市民、困难群体的住房难题。2022年年初,住建部介绍“十四五”期间40个重点城市初步计划新增650万套(间),据此预计,2022年全国保障性住房增量约为230万套(间),形成房地产开发投资额约3360亿元,占2021年房地产开发投资总额的2.3%,即拉动2022年房地产开发投资2.3个百分点。

4.地方政府调控政策以稳楼市为总导向

2021年底和2022年初,一些地方政府相继出台了一系列稳楼市的政策举措。在住房公积金贷款方面,南宁、北海等地方政府放宽公积金政策,下调公积金贷款首付比例、提高公积金贷款额度。在预售资金监管方面,继去年11月成都、广州率先放松预售监管后,烟台、眉山等地方的商品房预售监管制度也有所松动,采取包括适度调降商品房预售监管资金留存比例、上浮信用等级较高的房企商品房预售资金使用额度等方式,缓解房企现金流压力。在土地拍卖方面,杭州和宁波通过拉长土地出让金缴纳周期拉长、下调起拍价等方式,增加房企盈利空间,土地市场出现了积极的信号。2022年全年,地方政府房地产调控政策将进一步突出稳楼市的政策目标,放松和调整有偏差的相关政策举措。

(二)市场走势:整体从下行走向逐步企稳

根据有关预测模型,结合宏观经济形势及房地产政策走向,预计2022年全年房地产市场在下行中逐步企稳,整体保持低速增长,个别指标会出现下跌。

1.房地产开发投资由下行走向企稳

随着金融机构对资质优良的房企提供合理的流动性支持,包括开发贷、债券、租赁住房信贷等融资方式边际改善,加上地方政府房地产调控政策的松动和纠偏,将促进房地产行业的良性循环,企业投资意愿上升。同时,考虑到在建工程的惯性,房地产投资具有较强的韧性,预计2022年房地产开发投资由下行转为企稳,但增速有所放缓,增长3.6%。

2.商品房销售规模小幅下降

随着政策层面的微调,市场预期回暖,商品房销售步伐有所好转,但整体压力依然较大。2022年,全国商品房销售面积预计小幅下降,下降0.8%。这是由于,一方面虽然整体政策环境有所放松,但地方大幅度放松政策的可能性较小。其次,市场观望情绪还在,尤其是房产税的相关准备工作已经做好,在房产税带来之前,购房者入市更为谨慎。另外,受2021年集中供地政策和企业购地面积的大幅下降,2021年新开工规模下降明显,2022年可形成供应的待售规模也会进一步缩减,需求释放也会受到供应的制约。

3.房价整体保持平稳,存在抬头可能

全国房价降幅收窄,有抬头可能。2021年,全国房价整体先扬后抑,下半年房价涨幅逐步回落。2022年,在高基数和二、三线城市购房需求放缓的影响下,房价涨幅可能在大部分时间内处于负值区间。不过,因供给不足和需求上行将导致房价出现企稳,部分库存紧张的城市房价可能率先回升。

4.区域分化继续,强者恒强

近年来,经济和人口向中心城市和都市圈聚集的效应不断增强,房地产市场也因此保持分化。城市层级越高,其发展空间和潜力就越大,房地产市场表现就越强,强者恒强特点明显。2022年,预计长三角、珠三角、成渝及一些省会城市仍会有不俗的表现。

三、相关政策建议

当前,房地产市场调控已进入深水区,调控的难度和压力也越来越大,改革重点也由“单点式”向“集成式”转变,可谓“牵一发而动全身”。为促进房地产市场良性循环和平稳发展,在坚持“房住不炒”的定位下,既要巩固前期的调控成果,也要密切关注房地产市场的新形势新问题,适时调整政策措施,继续完善长效机制建设,做好风险防范和应对。

 1.坚持“房住不炒”与相机抉择相结合,进一步夯实地方政府主体责任

“房住不炒”作为房地产调控政策的主基调,必须长期坚持不动摇。但也需密切关注当前经济环境变化和房地产市场的风险变化,根据形势变化采取相机抉择的调控措施,加强金融、土地、市场监管等政策协同,适当对房地产行业采取边际宽松的金融政策,以“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。

在落实城市主体责任方面,支持居民自住及改善性住房消费,进一步强化城市政府主体责任,更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。中央应进一步加强对地方因城施策的指导,梳理和评估当前房地产政策实施效果及存在的问题,及时进行政策的纠偏和调整。各省区要强化省级监督指导,科学实施“一城一策”方案,落实长租房发展的相关政策,保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求,全力稳控房地产市场,以“保民生、保交楼、保稳定”为目标推动重点房企风险项目尽快复工交房,做好存量“问题楼盘”的化解处置。

 2.基于国情特点探索房地产市场新发展模式

中国有14亿人口,有着一个任何国家都不可比拟的庞大的房地产市场,同时还处于城镇化进程快速推进的中后期,居民的住房持有率全世界最高(89%),世界任何一个国家的住房发展模式都不可能适应中国。在借鉴香港、新加坡等地区和国家的住房发展模式基础上,我国必须依据中国国情特点,探索房地产新的发展模式,理顺政府和市场、产权房与租赁房的关系,形成“商品房+保障房”“产权房+租赁房”的多主体供给体系,解决不同层次、不同需求群体的住房需求,尤其是新市民、困难群体的住房要求。

3.加强金融风险防范,避免房地产企业流动性危机蔓延

房地产业规模大、链条长、涉及面广,对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。去年以来,部分房企接连出现债务违约问题,市场风声鹤唳。在着眼长远加强房地产金融宏观审慎监管的同时,也要关注到房企的正常运营和居民的合理购房需求对金融的需要。对一些经营状况凯时kb88国际但突然陷入流动性困境的房地产企业,可评估实施紧急救助贷款等过渡性计划。要积极引导房地产企业兼并重组和产业转型,让房地产恢复自我造血功能。适度放松对住房抵押贷款政策的额度限制,更多依据商业原则来满足居民的住房抵押贷款需求。适度从紧的房地产金融政策和房地产整体降杠杆的政策目标不变,确保房地产贷款集中度和居民杠杆率稳中有降。

4.坚持多主体供给,更好满足居民合理住房需求

当前,我国常住人口城镇化率为63.9%,仍处在快速城镇化阶段,每年城镇新增就业人口1100万以上,带来大量新增住房需求。同时,2000年以前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全,居民改善居住条件的需求比较旺盛。新冠肺炎疫情促使居民改善居住条件的要求更为迫切。因此,必须坚持租购并举,多主体供给、多渠道保障,优化住房供应结构,更好满足群凯时kb88国际理住房需求,特别是新市民、青年人住房困难问题,促进实现全体人民住有所居。要扩大保障性租赁住房供给,强化公租房基本保障,因地制宜发展共有产权住房,加快发展长租房市场,稳妥实施棚户区改造,深化住房公积金制度改革。持续推进灵活就业人员参加住房公积金制度试点,深入推进住房公积金都市圈和城市群异地办理和贷款,完善并落实支持缴存人贷款购买首套普通自主住房等政策。

5.加强预期引导,稳定行业和社会预期

房地产兼并投资品和消费品的属性,预期同时影响投资和消费,市场保持良性循环也离不开全社会对房地产市场的稳定预期。无论市场形成强烈的单边上涨或下跌预期,都不利于房地产市场的平稳健康发展,严重时甚至会引发房地产泡沫或金融危机。从政策导向上看,要长期坚持“房住不炒”,在全社会形成行业平稳发展的稳定性预期。从金融层面看,要保持房地产贷款增速平稳、投放有序,坚持“有保有压”,一方面更加精准、有效满足房企和购房者的合理刚性融资需求,另一方面坚决遏制“经营贷”等资金违规进入楼市。从保障房层面看,要加大对长租房市场、保障性住房建设的支持力度,形成“商品房+保障房+租赁房”的科学住房供应体系。

6.积极稳妥推进房地产税扩大试点

房地产税作为房地产长效机制的重要一环,是促进房地产市场平稳发展和良性循环的重要基石,同时也是地方政府扩充税源的重要方向。在总结前期上海和重庆房地产税实施经验的基础上,房地产税扩大试点要做好方案整体设计,按照“公平、效率、简化、民生”的原则,“宽税基、低税率、有免征”的总体框架,做好试点预案和宣传引导,防止因实施偏差导致房地产市场出现大的波动。

(执笔:国家信息中心信息化和产业发展部高聚辉 杨颖。本文仅代表个人研究观点。转载时请注明出处,且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。)

(出处:《房地产动态》2022年3期)


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